Как продать квартиру в ипотеке — 4 рабочих способа

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

• После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
• Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
• Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

• акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
• проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
• отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
• проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

• проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
• перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

• невозможность завышения стоимости жилья;
• затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
• запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
• недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция * П—Журнал

• [rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»1px» width=»30%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]
• Максим Шабаев
• [rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»1px» width=»30%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Консультирует «П—Журнал»  Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

[rara_tab_group type=»horizontal»]
[rara_tab title=»Кстати»]Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)[/rara_tab]
[/rara_tab_group]

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

•  свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
•  выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

• свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
• справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
• паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]  Как пермяку отправиться на ипотечные каникулы? Советы экономиста [rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

— Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк).

Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется).

Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры.

Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру.

В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

[rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]  Над ипотекою во ржи. Экономист – о том, как пермякам выбраться из долговой ямы [rara_divider color=»#666666″ style=»solid» thickness=»2px» width=»100%» mar_top=»20px» mar_bot=»20px»]

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога.

После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Источник: http://j.pzsp.ru/dengi/kak-prodat-zhile-kotoroe-uzhe-v-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya/

Как продать квартиру в ипотеке: 4 рабочих схемы в 2019 году + советы юриста и риски

Реальная потребность реализовать жилую недвижимость, купленную в кредит, может возникнуть у каждого новоиспечённого владельца. Часто такие сделки целесообразные и несут вполне реальную финансовую выгоду. В этом случае владельцу важно узнать, можно ли продать квартиру в ипотеке, насколько вообще законной считается такая процедура?

Если процедура купли-продажи полностью соответствует букве закона, проводится с соблюдением законодательных норм и требования, то продать ипотечную квартиру вполне реально. Сделать это можно не только после введения жилого объекта в эксплуатацию, но и в процессе строительства жилья. Это особенно важно для тех, кто вложил средства в строящееся жильё.

Главное важное условие, обязательное к исполнению, – это продажа ипотечной квартиры после получения согласия финансовой организации, кредитовавшей владельца. Процесс реализации будет проводиться только после получения согласия и уведомления банка. Финансовая организация, которая предоставила ипотечный кредит, может судиться за право собственности на неё, особенно когда:

• Есть у клиента непогашенные обязательства.
• Имущество было испорчено или утрачено по вине заёмщика.
• Были проведены несанкционированные работы по перепланировки недвижимости, если на них не было получено разрешение.
• Имущество было передано без ведома банка третьим лицам.

Действовать по собственной воле и без уведомления банка запрещено! Это объясняется тем, что имущество залоговое, оно полностью не принадлежит владельцу квартиры.

В обход банка действовать нельзя, поскольку это чревато нарушением закона, а также судебными тяжбами.

Продажа ипотечной квартиры: кто и когда может совершать сделку

Продажа квартиры в ипотеке – для многих вынужденная мера. Она позволяет решить многие финансовые вопросы, а также получить выгоду от совершённой сделки. Использовать такой вариант смогут собственники жилья, но только после согласования своих действия с банком.

Среди главных причин, которые толкают на подобные решения, можно выделить следующее.

• Потеря основного дохода. Это означает, что заёмщик более не сможет выполнять свои обязательства перед банком, а потому принимает решение продать дорогое жильё. Принимать подобное решение можно исключительно вместе с финансовой организацией, выдавшей ипотеку. Она заинтересована каждый месяц в полной мере получать заёмные средства.
• Желание увеличить жилую площадь. Часто эта ситуация диаметрально противоположна вышеописанной. У человека могут повыситься дохода, появиться реальная потребность в расширении жилплощади. Именно потому ему следует обратиться в банк для совместного решения вопроса. Часто банк готов выдать новый кредит, позволяет выплачивать сразу два, причём одну жилплощадь выставить на продажу.
• Потенциальная выгода. Собственник может получить предложение по продаже залогового имущества. Если сделка сулит реальную выгоду, позволит погасить долг перед банком и остаться в прибыли, можно заручиться поддержкой финансовой организации.
• Личные причины. Это может быть переезд в другое место, а также замужество, смерть родственника, развод и пр. Все эти личные обстоятельства подталкивают человека к продаже ипотечной квартиры.

В любом из указанных вариантов следует заручиться поддержкой финансовой организации, чтобы исключить возможные проблемы и быстрее решить свои вопросы.

Решая, как продать квартиру ипотечную, важно оценить все возможности и выбрать наиболее выгодные. Любой из вариантов нельзя назвать простым и оперативным. Поэтому важно оценить возможности и риски, а также временные и финансовые затраты, которые придётся понести.

Досрочное погашение ипотеки

Самый простой и проверенный способ. Банк в этом случае получает свои средства, а потому не сможет препятствовать сделке. Процесс продажи будет таким:

1. Обращение к нотариусу для официального соглашения с покупателем о продаже квартиры.
2. Внесение суммы займа, необходимую для полноценного погашения кредита.
3. Оформление договора купли-продажи.
4. Потребуется дополнительно оформление договора долевого строительства для тех квартир, которые только строятся и ещё не введены в эксплуатацию.

• Все деньги продавец ипотечного жилья получит только после подписания договора о продаже и оформления пакета документов.
• До тех пор они будут взяты у покупателя, а после положены в банковскую ячейку для хранения.

Продажа своих кредитных обязательств

Эта процедура получила соответствующее название в финансовой сфере – перезайм. Она предполагает передачу долга по ипотеке новому владельцу жилья. Остаток суммы за оставшиеся годы он будет вносить самостоятельно. Найти человека, который захочет выкупить ипотечную квартиру, нужно самостоятельно.

Процедура достаточно хлопотная, поскольку предполагает сбор пакета документов, рассмотрение заявки и оформление сделки, как при оформлении первичной ипотеки. Именно потому процедура перезайма имеет свои нюансы:

• Часто квартира реализуется по заниженной стоимости. Её цена реально меньше той, что установлена рынком.
• Длительность проведения – на весь процесс потребуется приличное количество времени.
• Возможность отказа. Банк вправе отказаться переоформлять ипотечный кредит на новое лицо, если сочтёт его неблагонадёжным или неплатежеспособным.

Для банка важно, чтобы новый клиент имел не только постоянную работу, соответствовал возрастному критерию, но и получал официально доход. Только в этом случае банк поддержит инициативу своего клиента и окажет помощь в оформлении перезайма.

Этот процесс банк и сам будет инициировать, если клиент вовремя не погашает обязательства и накопил приличные долги.

Однако и по просьбе заёмщика финансовая организация может заниматься поиском клиента и снятием обязательств. Часто квартира реализуется по заниженной стоимости.

После совершения сделки купли-продажи остаток средств, которые составляют разницу между рыночной стоимостью и долгом перед банком, возвращаются клиенту. Но далеко не всегда сумма вообще остаётся.

Это вполне легальная сделка, которая предполагает извещение финансовой организации о желание потенциального нового владельца приобрести жильё. Он должен будет обратиться в банк с письменным заявлением, после чего вносит остаток долго за заёмщика.

1. После подписания предварительного договора покупатель внесёт средства для погашения ипотечного кредита в одну ячейку, а те средства, что будут причитаться владельцу сверх долга, – в другую ячейку.
2. После снятия обременения, а также регистрации сделки, подтверждении её в Росреестре, будет получен доступ к ячейкам.
3. Для совершения сделки необходимо подготовить целый пакет документов:

1. Справка о доходах потенциального заёмщика, для которого может быть осуществлён перезайм.
2. Паспорт и ИНН, копии потенциального заёмщика, если будет оформляться перезайм.
3. Документы, которые подтвердят погашение остатка долга перед банком и справка об отсутствии задолженности.
4. Закладная, которая выдаётся на руки клиенту после погашения всех долгов.
5. Документ, подтверждающий снятие обременения.
6. Договор купли-продажи.

Часто указанный пакет документов дополняется или сокращается – всё зависит от особенностей сделки, просьбы клиента.

Разрешено ли продавать квартиру, оформленную в военную ипотеку?

Если уже нет обременения на жилье, то сделку можно будет оформлять без каких-либо ограничений со стороны банка. Куда сложнее обстоят дела, если долг не был закрыт полностью. Оформленное в военную ипотеку жильё с кредитным долгом продать достаточно сложно, поскольку процедура требует:

• получения разрешение в Министерстве обороны РФ. Если это мера вынужденная, обусловленная переводом на новое место службы, то Росвоенипотека будет содействовать сделке;
• сбора огромного количества разрешительных документов. Для этого придётся потратить массу времени на посещение различных ведомств.

Даже после получения соответствующих разрешений нужно будет выставлять квартиру на торги, ждать покупателя или окончания срока ипотечного кредитования.

При продаже имущества, которое было в собственности у владельца не менее трех лет, то процесс продажи не потребует оплаты налогов. В противном случае законодательные нормы требуют оплаты налога в размере 13% от стоимости и только в том случае, если жильё продаётся дороже цены покупки (одноразово можно воспользоваться возможностью получения вычета в размере 1 млн. руб.).

Как продать ипотечную квартиру, приобретенную с использованием маткапитала

Если предстоит подобная сделка, важно:

• Оформить доли каждого ребенка и подписать соответствующие документы.
• Согласовать предстоящую сделку в органах опеки.
• Предоставить пакет документов о приобретаемом жилье.

Если не придерживаться правил, ПФ РФ может инициировать процедуру отмены сделки. Однако не каждый покупатель станет ждать, пока все документы будут оформлены, а разрешения получены. Продать ипотечную квартиру, приобретённую с использованием материнского капитала, достаточно сложно!

Возможные риски при продаже или покупке ипотечной квартиры

Продавец, которые стремится реализовать такое жильё, практически ничем не будет рисковать. А вот для покупателя рисков немало:

• Возможные проблемы с правоустанавливающими документами, что может грозить отменой сделки.
• Сложность возврата задатка, если отмена будет инициирована.
• Длительный срок покупки обременённого жилья.

Именно потому все подобные сделки лучше проводить при поддержке банка и быть предельно внимательным самому.

Заключение

Процесс продажи ипотечного жилья достаточно сложный и длительный. Он имеет ряд особенностей и сложностей, а потому важно действовать строго в рамках закона, чтобы не допустить сложностей в будущем!

Источник: https://richdaddy.ru/byt/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа

Как продать квартиру в ипотеке: 3 причины сделать это + 4 способа + 1 непременное условие сделки.

• Еще недавно вы, покрываясь испариной, подписывали договор ипотеки, не зная, то ли радоваться, что станете счастливым обладателем жилья, то ли пугаться, что нужно за него каждый месяц платить крупную сумму. И так – годами…
• А сегодня задумались, как продать квартиру в ипотеке?
• Какой бы не была причина вашего решения, мы расскажем как правильно оформить все бумаги.

3 причины задуматься, как продать квартиру в ипотеке, или Вот где собака зарыта!

• Причина №1. Вы попросту не можете больше платить по ипотечному договору.Увы и ах, никто из нас не застрахован от потери дохода. Хм, наверное, потому финансовые гуру и призывают нас откладывать деньги. Но сейчас не об этот…
  1. А о том, что если вы не будете делать взносы за недвижимость в указанный срок и в полном объеме, то вам, как правило, грозят серьезные штрафные санкции.
  2. Зачем тогда скатываться еще глубже в финансовую яму?
  3. Лучше продать ипотечное жилье.
• Причина № 2. Вы решили заработать на этом.Если вы купили ипотечную недвижимость на ранней стадии строительства, то очень часто продажа готового жилья с лихвой окупает все затраты. И не просто окупает, но и дает возможность отлично заработать.«И продавать квартиру в этом случае нужно до сдачи дома в эксплуатацию, ведь так сделку гораздо проще оформить», — советуют юристы.
• Причина № 3. Вам понадобилась жилье побольше.Если в один прекрасный день вы решили, что для полного счастья вам не хватает гардеробной, то можно позариться на жилье попросторней.А чтобы быстро вернуть деньги, вложенный в первый ипотечный вариант, можно продать эту квартиру.

Однако, какими бы не были причины вашего решения расстаться с законными квадратными метрами, есть лишь 4 способа сделать это.

4 способа, как продать квартиру в ипотеке: вижу цель – не вижу препятствий

Способ № 1. Досрочное погашение ипотечного долга

Суть этого способа сводится к тому, что владелец (заемщик) находит покупателя, согласного сначала погасить долг за жилье перед банком, а потом заплатить заемщику оговоренную сумму (до полной стоимости квартиры).

Как правило, найти такого «Робин Гуда» в мире недвижимости сложно, но, как говорится, нет ничего невозможного для человека с интеллектом. Ведь у надежных, опытных застройщиков перед сдачей дома в эксплуатацию практически не остается свободных, непроданных квартир. А жить в квартирке с хорошей планировкой хочется всем. Вот и идут некоторые покупатели на приобретение такого жилья.

Продать квартиру через досрочное погашение ипотеки можно, придерживаясь следующего порядка:

• составляется соглашение между продавцом и покупателем жилой недвижимости о внесении задатка, чтобы полностью погасить задолженность по ипотеке перед банком. Готовиться этот документ у нотариуса, им же заверяется;
• покупатель вносит задаток;
• банк «закрывает» ипотечный займ: оформляет погашение долга заемщиком. Отныне вы ему ничего не должны. Обычно это занимает 4-5 рабочих дней;
• заключается договор купли-продажи или участие в долевом строительстве (если вы продаете квартиру в строящемся доме).ВАЖНО! Обратите внимание, чтобы в документе были точно указаны реквизиты сторон (адреса, телефоны, паспортные данные), а также сумма, которую должен уплатить еще покупатель (после погашения ипотеки), порядок ее уплаты (наличными, на карточный счет и т.д), сроки, дата перехода права собственности на квартиру.Идеальный вариант – обратиться к юристу, который поможет составить договор купли-продажи.
• данный договор нужно регистрировать в ЕГРП (Росреестре).Чтобы не просто продать квартиру в ипотеке, а поставить красивую, жирную точку в сделке, отправляйтесь с покупателем в ближайшее отделение ЕГРП, МФЦ (многофункциональный центр) или заходите на сайт госуслуг (https://www.gosuslugi.ru) с такими документами:
  • паспорта (покупателя и продавца);
  • заявление (можно заполнить на месте по образцу);
  • договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРП, в которой содержится информация о первом владельце жилья и ее технические характеристики (адрес, этаж, площадь и т.д.);
  • квитанция об уплате госпошлины. Реквизиты для ее оплаты и сумму нужно уточнить в самом ЕГРП.

На протяжении 10 дней соответствующая запись о переходе права собственности на недвижимость от продавца к покупателю будет внесена в Росреестр (ЕГРП).

Способ № 2. Продать недвижимость с помощью банка

Этот способ хорош для тех, кто не может заниматься продажей жилья самостоятельно, например, находиться в другом городе или занят с утра до вечера на работе.

В этом случае поиск покупателя и оформление бумаг можно поручить банку, с которым вы подписали ипотечный договор. Скорее всего, за свои услуги он потребует дополнительную плату в раз мере нескольких процентов от суммы сделки.

А причитающаяся вам наличность будет дожидаться вас в вашем банке.

Для того, чтобы запустить такой механизм продажи, достаточно написать заявление банковским работникам по выданному образцу.

Способ № 3. Продать свои долговые обязательства перед банком кому-то другому

Чтобы продать по этой схеме квартиру в ипотеке, необходимо:

• найти покупателя, который хочет вместо вас стать заемщиком, то есть взять вашу ипотечную квартиру себе;
• покупатель готовит документы, который банк требует от потенциального заемщика. Список бумаг нужно уточнить у сотрудников финансовой организации.
• если банк не против продажи вашего долга по ипотеке, то проводит оценку и страхование недвижимости;
• бывший заемщик подписывает специальное соглашение о переуступке долговых обязательств и получает деньги;
• перерегистрацией квартиры в ЕГРП (Росреестре) занимается сам банк.

Сама процедура не займет много времени: около недели уйдет на закрытие вашей ипотеки и еще 2 недели – на оформление договора купли-продажи.

Способ № 4. Самостоятельно продать ипотечное жилье

Прежде чем мы расскажем об этом способе продажи недвижимости, сразу предупредим: скрывать от потенциального покупателя то, что недвижимость в ипотеке – ну очень плохая идея, иначе он заподозрит в вас афериста.

Ведь способ, по которому можно продать самостоятельно квартиру в ипотеке, не такой уж и сложный:

• потенциальный покупатель осматривает квартиру и приходит к выводу, что его все устраивает, даже соседский мальчик, «мучающий» пианино;
• он обращается в банк, в котором вы брали ипотеку с заявлением о том, что хочет выкупить залог. Само заявление можно написать на месте, по образцу;
• банк подписывает с покупателем предварительный договор купли-продажи. Этот документ нужно нотариально заверить;
• покупатель вносит в банковские ячейки две суммы – одну для банка в качестве выплаты за ипотеку, в другую – ту часть, которая причитается продавцу (сумма оговаривается в предварительном договоре);
• с недвижимости списывается ипотека (долг);
• составляется окончательный договор купли-продажи;
• после регистрации договора в Росреестре (ЕГРП) (процедура описана выше), банк и продавец получают доступ к ячейкам со своими деньгами. Сделка состоялась.

3 способа быстро продать квартиру в ипотеке.

Как правильно оформить сделку? Консультация юриста.

Как продать квартиру в ипотеке и не рассориться с банком: 2 стороны медали

Любой из вышеописанных способов продать ипотечную квартиру – абсолютно легален, но в любом случае вам не обойтись без согласия банка. Об этом четко говорит российское законодательство:

№ п/пНазвание документа

1	Административный кодекс РФ
2	Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) (в редакции от 07.05.2013 г.

С одной стороны, если вы захотите продать ипотечное жилье, банк может потерять доход с тех средств, которые дал вам под процент.

Но с другой стороны, эти потери ни в какое сравнение не идут с убытками, которые он понесет, если вы не будете вообще платить по ипотеке. Кому нужны все эти расходы на коллекторов, судебные издержки и прочие неприятности?

Поэтому, когда банки видят, что заемщик не справляется платежами, они с легкостью соглашаются на то, чтобы продать квартиру в ипотеке. Этого не нужно стесняться и бояться. Просто делайте то, что должны, чтобы улучшить финансовое состояние своей семьи.

• Твиттер

Источник: https://yuristotboga.com/prodazha/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру, находящуюся по ипотеке | 4 способа продажи ипотечной квартиры

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков.

И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

• покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
• продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
• затем он же снимает обременение с квартиры;
• после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
• происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства.

Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий.

Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

1. Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

   Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

2. Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
3. Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.

Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

Способ №3. Реализация банком

По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту.

В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия.

Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

Способ №4. Продажа долговых обязательств

Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

Необходимые документы для сделки

Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора.

Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально.

Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

• договор купли-продажи;
• документы, удостоверяющие личности и права сторон;
• технический паспорт на реализуемое жилье.
• на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

Часто задаваемые вопросы

Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя.

Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки.

Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим.

Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя.

Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки.

Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

• Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
• Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
• Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья.

При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

• Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
• Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
• Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

Уплата налога с продажи

В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога.

Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет.

В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

Источник: https://stavropol.kredity-tut.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke