Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Естественно, за этот период в жизни заемщика могут наступить перемены, требующие переезда или расширения жилой площади.

Отсюда и возникает вопрос: «Как поменять квартиру в ипотеке на другую?»

Многие заемщики уверены, что наличие обременения не позволит им продать или обменять квартиру. На самом деле это не совсем так.

Просто на период кредитования такая жилплощадь считается временной собственностью банка, поэтому любые предпринимаемые действия должны быть согласованы с кредитным менеджером (ст. 37 ФЗ № 102 «Об ипотеке»).

Попытка провести операцию без разрешения кредитора является грубым нарушением ипотечного договора. В результате банк может потребовать досрочного погашения задолженности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

• Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
• Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
• Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
• Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
• Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
• К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Как получить разрешение банка?

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

• Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
• С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
• Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
• Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Продажа одной квартиры и покупка другой

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

• Погасить остаток задолженности;
• Снять обременение с залоговой недвижимости;
• Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
• Найти покупателя;
• Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
• Подписать новое кредитное соглашение;
• Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
• Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Способ 2. Замена залогового имущества

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

• Предоставление документов на новую жилплощадь;
• Оценка новой квартиры;
• Уточнение условий ипотеки;
• Заключение договора мены;
• Оформление залога;
• Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Способ 3. С привлечением краткосрочного потребительского кредита

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

• Поиск покупателя на ипотечное жилье;
• Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
• Снятие обременения со старой квартиры;
• Подписание договора купли-продажи;
• Погашение кредита полученными деньгами;
• Приобретение новой квартиры;
• Наложение обременения.

• При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
• Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
• Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:

• Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
• Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
• Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
• Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Способ 4. Обмен по переуступке

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Обмен на жилье с идентичной стоимостью

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

Обмен на жилье дороже

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Обмен на жилье дешевле

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Обмен дома на квартиру

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

• В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
• К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Какие документы необходимы для обмена?

Согласно российскому законодательству, действующему в 2019 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

• Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
• Копия ИНН;
• Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
• Свидетельство о браке или разводе (если есть);
• Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
• Заявление на обмен жилплощади;
• Ипотечное соглашение;
• СНИЛС;
• Справка о составе семьи;
• Копия лицевого счета;
• Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
• Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

Как обменять жилье, купленное по военной ипотеке?

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

Источник: http://ipoteka-expert.com/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu/

Перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру

Оформление ипотеки предполагает предоставление залоговой недвижимости. На жильё накладывается обременение, ограничивающее операции с жилплощадью. Одним из вариантов снятия обременения является перенос ипотеки Сбербанка на другую квартиру. Это непростая процедура, требующая одобрения кредитного комитета.

Перенос ипотеки: как заменить залог?

Замена залогового обеспечения проводится по разным причинам. Кто-то хочет оформить квартиру в собственность. Другие меняют залоговое имущество вследствие чрезвычайных событий (пожар, залив, обрушение строительных конструкций и др.), которые привели к разрушению или порче квартиры. Для осуществления операций с заложенным имуществом требуется разрешение Сбербанка. Если кредитная организация одобрит заявление, то клиенту следует поступить следующим образом:

1. Получить письменное согласие других владельцев помещения (если таковые имеются);
2. Произвести оценку нового залога;
3. Оформить полис страхования залоговой недвижимости;
4. Заключить новое ипотечное соглашение.

Все действия, касающиеся смены залога, должны быть согласованы со Сбербанком (согласно ст. 345 ГК РФ). Новый залог должен соответствовать старому по своей стоимости.

Перенос ипотеки связан со значительными финансовыми издержками. Клиенту придётся платить нотариусам, страховщикам и оценщикам.

Перезаключение договора займа и перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру потребует оплаты комиссионного вознаграждения в пользу финансовой организации.

Перенос ипотеки в Сбербанке: требования к залоговой квартире

В качестве залога банк принимает:

• Таунхаус;
• Дом или коттедж с прилегающим земельным участком;
• Квартира в многоэтажном здании;
• Объекты нежилого фонда;
• Отдельно стоящие объекты коммерческой недвижимости.

Квартиры проверяются юристами и кредитными специалистами Сбербанка. Ипотечный отдел принимает в качестве залога объекты, которые обладают необходимой ликвидностью и могут быть без труда реализованы на рынке.

Низколиквидными считаются элитные жилые комплексы и строительные объекты, расположенные на большом расстоянии от областного центра (30-50 км).

Сбербанк не принимает в качестве обеспечения недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии или подлежащую сносу.

Сотрудники Сбербанка внимательно изучают состав собственников помещения. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или судимые граждане, то заявка на перенос ипотеки в Сбербанке на другую квартиру отклоняется.

Не допускаются сделки, ведущие к ухудшению жилищных условий детей.

Перенос ипотеки в Сбербанке: продажа залогового имущества

В некоторых случаях поменять объект залога можно путём продажи обременённой недвижимости. Для этого необходимо предпринять следующие шаги:

1. Получить разрешение Сбербанка на реализацию квартиры (согласно 102-ФЗ). Если речь идёт о строящемся жилье, то понадобится разрешение застройщика, предоставляемое на платной основе;
2. Найти покупателя, желающего приобрести ипотечную квартиру. Многие люди с опаской относятся к покупке собственности, находящейся под обременением, поэтому имеет смысл сделать скидку на реализуемую недвижимость;
3. Заключите договор. Если у покупателя достаточно денежных средств для покупки квартиры, то сделка проходит в два этапа. Одна часть суммы идёт на досрочное погашение и перенос ипотеки, а другая помещается в сейфовую ячейку. После этого подаются документы в Росреестр. Обременение снимается и происходит регистрация недвижимости. Права на жилплощадь переходят к покупателю, а продавец получает разницу между ценой залога и суммой, помещённой в банковский сейф.

Если покупатель берёт ипотеку для приобретения жилья, то после завершения регистрации сделки он должен обратиться в Сбербанк для получения денежных средств. После завершения сделки бывший заёмщик может взять ссуду,
перенеся ипотеку в Сбербанке на другую квартиру.

Перенос ипотеки в Сбербанке: безопасные расчёты

Использование наличных денежных средств при переносе ипотеки связано с большим риском. Довольно часто различные махинации случаются именно на стадии подписания предварительного соглашения. Преступники всеми путями пытаются взять у покупателя задаток. Доверчивые люди передают деньги и не берут долговую расписку.

После этого мошенники аннулируют сделку, пропадают с наличными денежными средствами в неизвестном направлении и начинают поиск новой жертвы. Заключение предварительного соглашения не влечёт за собой передачу прав собственности на квартиру. Сделка по покупке недвижимости приобретает законную силу после регистрации основного договора продажи квартиры.

Покупатели и продавцы жилья могут воспользоваться специальным электронным сервисом Сбербанка, который обеспечивает безопасность расчётов. Все операции с деньгами производятся в безналичной форме через специальный счёт.

Оформление данной услуги занимает не более 15 минут. Деньги переводятся на счёт продавца только после государственной регистрации сделки. Продавцу не требуется лично встречаться с покупателем и передавать наличные.

Если у обоих контрагентов открыты счета в Сбербанке, то комиссия при переводе не взимается.

Для совершения сделки с использованием цифрового сервиса необходимо предоставить:

• Паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• Договор, являющийся юридическим основанием сделки.

Перевод денежных средств подтверждается уведомлениями, которые приходят сторонам договора на электронную почту. Услугу можно оформить в любом отделении кредитной организации. Другим вариантом переноса ипотеки и оплаты сделки является электронное поручение, высылаемое через цифровой личный кабинет.

Как обменять квартиру если она в ипотеке

[custom-advblock]

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/perenos-ipoteki-v-sberbanke-na-druguyu-kvartiru.html

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Как правило, жилищные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Так как квартира находится в залоге у банка и на неё наложено обременение, любые действия с недвижимостью, в том числе обмен, подлежат согласованию с кредитором. Поменять квартиру в ипотеке можно только при наличии разрешения банка и соблюдении соответствующей процедуры.

Можно ли поменять квартиру в ипотеке?

Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком.

Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств.

В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.

Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:

• банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
• порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
• при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.

Для законного оформления сделки заёмщику необходимо обратиться в банк и предоставить необходимые документы.

Основные способы обмена

Традиционный вариант обмена квартиры, которая находится в ипотеке — это замена залогового имущества. Данная процедура имеет свои особенности в зависимости от ценовой разницы между старой и новой жилплощадью. При данном способе обмена заёмщику доступны следующие варианты:

1. Замена осуществляется при условии равнозначной рыночной стоимости обеих квартир. При этом, новый объект недвижимости может иметь как бо́льшую, так и меньшую площадь по сравнению с тем, который на данный момент находится под ипотечным обременением. Это объясняется качеством жилья, его территориальным расположением, наличием или отсутствием внутреннего наполнения. Эквивалентный способ обмена отличается тем, что его проще и быстрее оформить, а потому является предпочтительным как для банка, так и для клиента.
2. Производится обмен жилья на более дешёвое. Данный вариант редко получает одобрение банка, поскольку любому кредитору невыгодно менять текущее залоговое имущество на менее ликвидное. Подобная сделка возможна лишь в том случае, если заёмщик погасит более 65% от основного ипотечного долга.
3. Производится обмен жилья на более дорогостоящее. В отличие от предыдущего варианта, в таком способе замены банки заинтересованы, так как стоимость залога будет увеличена, а кредитные риски снижены. Выгодной для кредитора является ценовая разница в размере не менее 20%. Доплата за новую квартиру осуществляется за счёт собственных средств клиента, либо банк может предложить потребительский кредит (при достаточном уровне платёжеспособности заёмщика).

Если банк отказал в замене залогового имущества, то можно прибегнуть к альтернативным вариантам обмена. К таковым относится оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредитором. Вместе с собственностью к новому владельцу переходит статус заёмщика при условии, что его устраивают условия действующего ипотечного договора.

Также для выхода из положения можно использовать потребительский кредит — с помощью заёмных средств погасить ипотеку, снять обременение и оформить договор купли-продажи на нового владельца. Далее следует погасить кредит за счёт полученных денег и взять новый жилищный займ.

Процедура обмена квартиры в ипотеке

В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.

Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:

1. Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
2. При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
3. Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
4. На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
5. С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.

Только после соблюдения установленного порядка действий второй участник сделки может законно переоформить в собственность квартиру, ранее находящуюся в ипотеке.

Необходимые документы

При первичном обращении в банк необходимо предоставить упрощённый пакет документов, который подаётся вместе с заявлением на обмен объекта недвижимости. Как правило, он включает в себя:

• общегражданский паспорт заёмщика и созаёмщиков (при наличии);
• свидетельство о присвоении идентификационного кода;
• письменное согласие на проведение сделки от супруга (если заёмщиками являются муж и жена);
• свидетельство о браке или разводе (при наличии);
• свидетельство о рождении ребёнка, если на текущий момент он не достиг 14 лет;
• ипотечный договор;
• справка из банка, подтверждающая отсутствие нарушений в соблюдении условий ипотечного договора со стороны клиента (заёмщик не допускал возникновения просроченной задолженности).

После того как банк рассмотрит заявление клиента и даст предварительное согласие, потребуется предъявить дополнительные документы (СНИЛС, справка о составе семьи, копия лицевого счёта). Отдельный пакет бумаг предоставляется на квартиру, которую клиент желает получить в результате обмена (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, отчёт оценочной компании).

Рекомендации

Чтобы успешно обменять квартиру в ипотеке на другую, необходимо обеспечить выполнение следующих условий:

• банк одобрит сделку только заёмщикам с хорошей кредитной историей;
• оформлять сделку можно по прошествии не менее 2 лет с даты подписания ипотечного договора;
• новая квартира не может находиться на этапе строительства — обмен осуществляется только на реальное жильё;
• остаток основного долга не должен превышать стоимости нового жилья.

Перед поиском объекта недвижимости для обмена рекомендуется обратиться в банк и удостовериться, что такая возможность существует. Ответственный специалист сообщит сроки и нюансы данной процедуры.

Для экономии времени также можно прибегнуть к услугам риэлтерской компании, сотрудники которой помогут найти жильё для обмена, составят договор и будут сопровождать сделку до момента её проведения.

Видео по теме

Источник: https://mnogo-kreditov.ru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html

Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

Разрешение банка

Распоряжаться недвижимостью, которая находится в ипотеке, можно исключительно с разрешения банка. Фактически для обмена квартиры, необходимо сначала вывести ее из обременения. Банк это сделает только при полном расчете заемщика по кредитному договору.

Поэтому для решения вопроса нужно, прежде всего, обратиться к кредитору. Попытки провести операцию без разрешения могут привести к тому, что банк, ссылаясь на грубое нарушение кредитного договора, потребует досрочно погасить задолженность.

С большей вероятностью разрешение получит заемщик, который не допускал возникновение просрочек и своевременно выполняет все требования банка, в том числе и в части заключения договоров страхования.

Заемщик должен понимать, что банк может разрешить обмен, но не обязан это делать. Для кредитора такая процедура – лишняя бумажная волокита, которая несет в себе определенные риски. Поэтому задача заемщика – выполнить все требования кредитора в части предоставления документов и соблюдения процедуры.

Предварительное разрешение банка необходимо получить еще до начала поиска нового собственника квартиры и выбора нового жилья. В противном случае заемщик может впустую потратить время и деньги.

Требования к залогу, который будет служить обеспечением после обмена, такие же, как и для получения кредита. Банк будет проверять все документы на недвижимость, а также ее юридическую чистоту.

Как происходит обмен квартиры в ипотеке?

Сама процедура обмена может выполняться следующими способами:

• сделка на основании договора мены с последующей заменой залога;
• заключение двух договоров купли-продажи: продажи старой квартиры и покупка новой;
• с использованием краткосрочного беззалогового кредита.

Выбор способа зависит от многих факторов, но в первую очередь, от желания банка идти на ту или иную операцию.

Если предварительное разрешение на проведение обмена залоговой квартиры получено, заемщик может начинать подбирать варианты.

Сделка с подписанием договора мены

Оформлять сделку на основании договора мены целесообразно обычно в ситуации, когда квартиры имеют приблизительно одинаковую стоимость. Это может быть, например, похожий по техническим характеристикам и привлекательности объект, но в другом районе.

При желании заемщика переехать в другой населенный пункт, возникает ряд технических сложностей. Как минимум, в новом в регионе проживания обязательно должно быть отделение банка, в противном случае, получение разрешения на обмен будет маловероятным.

Также банк чаще идет на встречу клиенту, если он хочет стать владельцем более дорогой квартиры, тем более когда не идет речь об увеличении суммы кредита. Банк, таким образом, получает более дорогой залог.

Если заемщик хочет купить объект, который дороже по стоимости, и увеличить сумму кредита, то лучше делать два договора купли-продажи.

Сложнее всего получить разрешение банка при обмене на более дешевое жилье. Кредитор может дать согласие на операцию только при условии, что большая часть задолженности уже погашена, а сумма кредита хотя бы на 20-30% меньше стоимости нового жилья. Такое решение перед банком проще всего обосновать уменьшением доходов и невозможностью выполнять условия первоначального кредитного договора.

Процедура обмена происходит следующим образом:

1. Предоставление в банк документов на новую квартиру.
2. Согласование всех условий сделки.
3. Подписание договора мены.
4. Наложение обременения на новый залог.
5. Снятие обременения со старого залога.

Сложность такой сделки состоит еще и в том, что нелегко найти собственника недвижимости, который согласился бы принять на обмен квартиру с обременением.

Привлечение потребительского кредита

Одним из вариантов смены залога является оформление заемщиком потребительского краткосрочного кредита. Операция может включать в себя следующие этапы:

1. Поиск покупателя на квартиру, которая находится в ипотек.
2. Оформление заемщиком краткосрочного потребительского кредита в сумме, достаточной для погашения остатка для ипотеки.
3. Погашение ипотечного кредита за счет потребительского.
4. Снятие обременения с квартиры.
5. Подписание договора купли-продажи. Деньги, полученные от сделки, в первую очередь, направляются на погашение беззалогового кредита.
6. Покупка новой квартиры с наложением обременения.

Если сумма необходимого потребительского кредита значительная, банк может потребовать поручительство одного или нескольких лиц.

Положительным моментом такого варианта является то, что найти покупателя на квартиру, которая не находится в ипотеке на момент подписания купли-продажи, проще, чем на обремененный объект. Но и существуют определенные сложности:

• Банк, который выдает потребительский кредит, может предъявить заемщику очень высокие условия платежеспособности, так как на определенный отрезок времени у него будет два кредита.
• Сделки должны быть как можно больше приближенны во времени, а лучше это делать в один день.

Лучшим вариантом будет ситуация, когда заемщик находит и покупателя на свою собственность, и новое жилье, а только потом получает потребительский кредит и проводит сделки. Возможно также предоставление другой недвижимости для залога.

Последний вариант может быть не выгоден, потому что ипотека подразумевает определенные расходы, связанные с оформлением. С учетом того, что кредит должен быть погашен в очень краткие сроки, лучше остановиться на беззалоговом варианте.

Это уменьшит бумажную волокиту.

Для получения потребительского кредита заемщику необходимо будет предоставить весь пакет документов, в том числе и справки о доходах. Кредит может выдаваться как на общих основаниях, если в банке есть соответствующий продукт, так и в индивидуальном порядке.

Сделка с заключением двух договоров купли-продажи

Заемщик также может поменять квартиру, просто продав ее, и купив другую, также в ипотеку. Для этого необходимо подготовиться и совершить ряд действий:

1. Получить принципиальное разрешение банка на продажу квартиры, которая находится в залоге.
2. Найти покупателя, которого необходимо еще на первом этапе переговоров предупредить, что квартира с обременением.
3. Найти квартиру, которую заемщик хотел бы приобрести.
4. Получить согласие банка на оформление новой ипотеки (кредитор уже может быть другой).
5. Продать старую квартиру.
6. Купить новую квартиру с привлечением ипотечного кредита.

Если у потенциального покупателя квартиры, которая находится в залоге, недостаточно средств, и он хочет обратиться в банк, то текущий кредитор может сделать замену заемщика. Первоначальный заемщик получает на руки разницу между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Эти деньги часто используют для оплаты первоначального взноса при оформлении новой ипотеки.

Такой вариант дает заемщику больший выбор среди объектов недвижимости, в отличие от варианта заключения договора мены. Но основная сложность заключается в том, чтобы найти покупателя готового подписать договор купли-продажи с условием того, что квартира в залоге.

Заемщик может сменить не только жилье, но и кредитора. Если на момент оформления первого кредита условия текущего кредитора для заемщика были оптимальными, то ситуация на период обмена могла измениться.

Именно такой вариант чаще всего банки предлагают заемщикам, так как кредитные учреждения несут меньше всего рисков.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-obmenyat-kvartiru-v-ipoteke

Обмен квартиры в ипотеке: 3 способа переехать

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом.

В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

• Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
• Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
• С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

• Паспорт.
• Идентификационный номер.
• Свидетельство о браке.
• Паспорт и согласие супруга (супруги).
• Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов.

Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

• Договор обмена.
• Передача нового залога.
• Снятие обременения со старой квартиры.

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади.

Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее.

В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд».

Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/obmen-kvartiry-v-ipoteke-3-sposoba-pereekhat/

Каким образом можно поменять квартиру в ипотеке на дом

Оформить заявку и получить кредит или кредитную карту можно здесь!!!

Получение ипотеки – достаточно серьезная и ответственная процедура.

Во-первых, речь идет о крупных суммах, а во-вторых, договор заключается на многие годы. Однако, в жизни случается так, что у заемщика появляется необходимость в переезде в другой регион или жилье другого типа.

А потому сегодня актуален вопрос – как можно обменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на дом.

Замена ипотечного залога – очень сложная процедура, требующая учета всех важных нюансов перед тем, как начинать действовать. Желательно для начала посоветоваться с адвокатом, чтобы сделка прошла успешно.

Запомните! Ипотека вовсе не означает то, что до конца срока ее действия заемщик ничего не может сделать с квартирой, приобретенной за счет заемных средств. Такая недвижимость лишь временно числится банковской собственностью. Но при наличии согласия банка ее можно и продать, и обменять. Главное, чтобы были соблюдены два условия:

• С момента взятия ипотеки должно пройти свыше 2 лет (в некоторых случаях этот период увеличивают до половины всего периода кредитования).
• Клиент должен иметь положительную кредитную историю, не иметь просрочек по платежам.
• Новое жилье находится вблизи отделения банка, выбранного в качестве кредитного учреждения.

Среди операций с ипотечной собственностью можно выделить следующие:

• Обмен жилья с целью переезда в более дорогое.
• Переселение в жилую недвижимость, равную по стоимости.
• Обмен жилища при переезде в более дешевое.

Каждый из вариантов имеет свои особенности – по-разному производятся процедуры обмена. Обмен отличается от продажи тем, что большая часть стоимости или полная не переходит в денежный эквивалент.

В этом случае происходит автоматическая смена залога банка, то есть, замена одного недвижимого имущества, находящегося на обеспечении у кредитора, на другое. В данной процедуре участвуют две стороны, которые меняют жилплощадь. Кроме того, предполагается участие и третьей стороны в качестве контроллера.

Какие условия обмена и есть ли альтернатива

Поводом для обмена квартиры в ипотеке на частный дом может стать что угодно. К примеру, увеличение или уменьшение дохода, желание получить другой тип недвижимости иной степени комфортности, снижение или повышение дохода и многое другое.

Свободное осуществление сделок затрудняется тем, что жилье находится в залоге. В теории квартиру обменять не так сложно, но на практике все выглядит иначе.

Прежде всего, на подобную сделку нужно получить согласие от банка-кредитора, так как именно у него квартира находится в залоге. Нужно просто обратиться в финансовую организацию с просьбой в письменном виде совершить обмен.

К заявлению прилагаются следующие документы:

• Паспорт (копия и оригинал).
• Свидетельство о заключении брака, если оно имеется.
• Выписка из домовой книги.
• Копия лицевого счета.
• Бумаги, которые подтверждают своевременное внесение платежей по задолженности.

Как правило, финансовые учреждения идут навстречу заемщикам, которые добросовестно исполняют свои обязательства.

Основные нюансы

• По условиям кредиторов обмен недвижимости, взятой в кредит, возможен только при заключении договора продажи уже имеющейся квартиры и покупки нового дома, который соответствует требованиям кредитной организации.
• Банк обязательно оценивает новый объект залога, а за эту процедуру с заемщика взимается плата.
• Перед обменом заемщик должен предоставить повторно полный пакет документов, который нужен для заключения ипотеки.
• В случае необходимости пишется заявление на увеличение размера ипотеки на сумму разницы.
• Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы клиент сразу внес первоначальный взнос за новое жилье.
• Кредитная организация охотнее согласиться на сделку, если заемщик обратиться в агентство недвижимости, с которым сотрудничает этот банк. А если свое первое жилье клиент получил также через это агентство, то последующая покупка станет более доступной.
• Банк может снова проверить кредитную историю (о ее значении читайте по этой ссылке), чтобы выявить негативные сведения в ней. Если будут замечены нарушения, то в обмене может быть отказано.

Как именно производится обмен

Если кредитор не хочет удовлетворять просьбу клиента обо обмене, то придется смириться. Ничего не поделаешь, придется жить на том же месте или искать альтернативные решения проблемы.

Если банк согласен, то процедура будет значительно упрощена, и представит собой следующее:

• Заключение двух договоров купли-продажи недвижимости, при этом продаваемая квартира все еще будет находиться в качестве обеспечения у банка.
• После регистрации прав собственности на новое жилье, оно переходит в качестве залога к кредитному учреждению.
• Банк снимает обременение с реализованной квартиры, а новому собственнику предстоит пройти государственную регистрацию права собственности.

Выгода такой сделки достается только заемщику, а потому будет достаточно сложно найти покупателя недвижимости, который согласится на то, что в течение какого-то времени она будет находиться в залоге у банка. Продавцу предстоит подготовить ряд бумаг, чтобы покупатель мог застраховать свое новое имущество.

Документы, нужные для обмена

• Кадастровый и технический паспорта (выдается в БТИ).
• Заключение оценки обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной.
• Бумаги, которые подтверждают право собственности продавца (дарственная, договор купли-продажи и т.п.).
• Выписка из государственного реестра, которая подтверждает факт того, что жилье чисто от обременений.

• Какой же альтернативный вариант
• Если человек по каким-либо причинам не хочет или не имеет возможности совершить обмен квартиры на дом, то он может использовать другой вариант обзавестись новым жильем – продать ипотечную квартиру и купить дом.
• Алгоритм следующий:

• Сбор заемщиком всех необходимых документов на новую ипотеку.
• Подача соответствующего заявления и ожидание, когда банк примет решение. Лучшие предложения по ипотечным сделкам рассматриваем по этой ссылке.
• С жилья, находящегося в обеспечении у банка, снимается обременение (об этом больше говорим здесь). Это делается путем вывода недвижимости из-под залога при помощи краткосрочного займа.
• Предыдущее жилье быстро реализуется на рынке по весьма привлекательной цене.
• Полученные от продажи средства можно использовать на то, чтобы рассчитаться по краткосрочному займу.
• Оставшиеся деньги нужны для приобретения новых квадратных метров.

Важно! Необходимо заранее получить подтверждение от кредитора, что он готов предоставить заем на покупку иного жилья, иначе заемщик может оказаться и без квартиры, и без собственного дома.

1. В представленном выше альтернативном варианте при проведении сделок возможна и смена банка.
3. Роль разницы в цене
4. Это приводит к тому, что клиент вынужден писать дополнительное заявление на изменение размера ипотечного займа.
5. Существует три варианта:

• Самый лучший вариант – эквивалентный обмен недвижимостью, когда квартиру, находящуюся в ипотеке, клиент обменивает на дом равный по рыночной цене. При этом новая недвижимость может быть меньше по площади, но более новая и качественная, более привлекательная с точки зрения покупателя. Также возможен вариант обмена на жилье попросторнее, но не настолько качественное. Этот вариант является самым привлекательным не только для клиента, но и для банка, так как процедура наиболее проста и проходит гораздо быстрее. Еще выше шансы, если новое жилье находится вблизи банка-кредитора. Кстати, о реальных способах повышения своих шансов на одобрение любого типа кредита мы рассказываем по этой ссылке.
• Ситуация, когда новый дом дороже. В данном случае банк будет еще больше заинтересован, так как новый залог выше по своей рыночной стоимости. Лучше, когда разница в цене превышает 20%, тогда кредитор, скорее всего, вынесет положительное решение с разрешением на доплату. Главная проблема для заемщика – где взять дополнительные деньги. Некоторые предпочитают брать потребительские кредиты, лучше предложения представлены по данной ссылке. А кто-то стремится просто быстро дополнительно заработать. О том, как это быстро сделать, рассказываем здесь.
• Новый дом дешевле. Это самый сложный вариант, так как банк не считает привлекательным получение залога, имеющего более низкую стоимость. Кредитор может согласиться на такую процедуру, если уже было погашено около 2/3 ипотеки. То есть, заемщику придется либо дожидаться этого момента, либо искать дополнительные средства для частичного досрочного погашения.

Еще один важный случай – обмен квартиры, взятой в рамках военной ипотеки. Это одна из наиболее сложных процедур, так как имеет место двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки.

Тут всего несколько вариантов:

• Перевод по службе в другой регион. Это предусмотрено договором военной ипотеки в пункте «переезд». Процедуры аналогична той, что и при равноценном обмене, жилье должно быть рядом с местом службы военного.
• Расчет по кредиту по программе Росвоенипотеки.

Подводя итоги, стоит упомянуть, что нередко в договоре заблаговременно указаны условия обмена недвижимого имущества, поэтому при подписании бумаг нужно быть очень внимательным.

Что говорит закон

Процедура Регулирования отношений между банком и кредитополучателем происходит на основании кредитного договора, который составляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Ст.

6 ФЗ №102 говорит о том, что каждый ипотечный займ основывается на залоге, в качестве которого выступает приобретаемый объект недвижимости.

Порядок данной процедуры регулируется ст. 345 ГК РФ. Каждый банк выпускает документ, в котором оговариваются шаги по проведению этого процесса.

(1

Источник: https://bankru.ru/ipoteka/sobljudaem-uslovija-dogovora-i-menjaem-ipotechnuju-kvartiru-na-dom/