Перекредитование ипотеки в другом банке: способы



Условия и требования банков

Взять жилищный кредит на погашение такого же целевого займа можно в любых банках, предоставляющих услугу рефинансирования. Поэтому если у первоначального кредитора есть такие программы, то лучше всего заключить соответствующую сделку с ним. Но стоит заметить, что далеко не все банки рефинансируют внутренние, то есть собственные кредиты, выданные на покупку жилья.

Чаще всего финансовые организации предоставляют заемные средства на выплату внешней ипотеки, оформленной в каком-то другом банке. Условия, на которых можно перекредитовать жилищный заем, у каждой финансовой организации индивидуальные. При этом большинство из них предъявляют к тем, кто хочет получить такой кредитный продукт, вполне стандартные требования.

Этот список, как правило, состоит из следующего:

• гражданство РФ;
• наличие официального дохода, размер которого соответствует кредитной нагрузке;
• возраст на момент рассмотрения заявки на рефинансирование – не менее 24 лет;
• возраст на дату окончания действия нового договора ипотеки – не более 65 лет;
• отсутствие непогашенных долгов по каким-либо денежным займам;
• хорошая кредитная история.

Помимо самого получателя целевого займа, определенные требования банки всегда предъявляют и к ипотечной недвижимости, купленной на средства первого кредитора. То есть жилье должно соответствовать всем параметрам, указанным в программе данного вида кредитования. Кроме стандартных требований, финансовые организации могут устанавливать и особые.

Например, в условиях кредита может быть указано, что рефинансировать можно только тот ипотечный заем, который был выдан на приобретение новой недвижимости. В таком случае банк не предоставит заемные средства на погашение кредита, взятого на покупку вторичного жилья.

Ко всему прочему значение часто имеет сумма текущего ипотечного долга, а также срок, на который был оформлен предыдущий договор.

Список документов, которые обычно требуются для оформления кредита на рефинансирование, тоже зависит от условий определенного предложения. При этом в основной перечень входит следующее:

• паспорт главного и всех второстепенных заемщиков, а также поручителей;
• трудовой договор, подписанный с работодателем, и трудовая книжка;
• копия первого договора ипотеки;
• справка о доходах, которые заемщик получает из источников, учитываемых банком;
• документы по каждому виду залога – главному, дополнительному и временному.

Более полный перечень документов можно посмотреть в материале «Какие документы необходимы для перекредитованя«.

Рефинансирование ипотеки: основные особенности

Рефинансирование кредита, который был получен на покупку недвижимости, – это более сложная процедура, чем перекредитование нецелевого займа.

Во-первых, банки часто отказывают клиентам в возможности погасить долг досрочно с помощью рефинансирования, поскольку в таком случае они теряют значительную часть прибыли.

Кроме того, с определенными трудностями заемщики сталкиваются непосредственно во время оформления нового жилищного кредита. Главная проблема – это передача залогового имущества.

Между тем, исходя из деталей процесса рефинансирования ипотеки, долг погашается после заключения нового договора с другим банком. И второму кредитору тоже необходимо обеспечение в виде недвижимости, которую заемщик приобрел в кредит.

И вот здесь главная сложность – как получить новую ипотеку и заложить жилье, если оно еще является предметом обеспечения по текущему займу? Для решения этого вопроса есть два варианта.

1. Заемщик предоставляет второму банку временный залог, стоимость которого соответствует сумме оформляемого целевого кредита. Но если, конечно, кредитор согласен на такие условия. В такой ситуации финансовая организация и заемщик заключают, помимо главного, еще дополнительный договор. В этом документе прописывается, что после того, как заемщик полностью рассчитается по текущему долгу, он обязан передать недвижимость в залог по полученной ипотеке.
2. Должник просит первого кредитора снять обременение с залогового имущества до получения всей суммы долга. Чтобы избежать обмана со стороны клиента, банки в таких случаях заключают дополнительный договор, в котором указывается, что заемщик погасит ипотечный кредит после оформления новой сделки. Следует отметить, что этот вариант менее распространен, поскольку мало кто из кредиторов соглашается остаться без обеспечения.

Как происходит перекредитование жилищных займов

1. Должник уточняет у первого кредитора полную сумму, которую он ему еще не выплатил, а также размер уже погашенного долга. В этом финансовом отчете обязательно указывается точное количество всех внесенных платежей.
2. Подается заявление на получение нового ипотечного займа. Стоит отметить, что в некоторых банках подать заявку на рефинансирование можно онлайн – на официальном сайте финансовой организации.
3. Когда кредитный отдел одобряет заявку, то заемщик предоставляет финансовой организации, согласившейся выдать ему новый ипотечный кредит, все необходимые документы. В этот список обязательно входит и финансовый отчет, взятый в первом банке.
4. После тщательной проверки документов и информации, предоставленных заемщиком, составляется договор. Главный документ сделки денежного заимствования подписывается, когда все детали рефинансирования улажены.
5. После заключения ипотечного соглашения банк погашает долг своего клиента, перечислив необходимую сумму на счет предыдущего кредитора. С этого момента заемщик становится должником другой финансовой организации.

О чем следует помнить

Прежде чем приступить к ипотечному рефинансированию, стоит взвесить все за и против. В частности, желательно рассчитать возможную выгоду от получения нового целевого займа. Если после перекредитования сумма переплаты уменьшится незначительно – не более чем на 2%, то особой выгоды не получится.

Кроме того, при рассмотрении ипотечной программы следует уделять внимание не только тарифам, но и схеме погашения. Ведь итоговая стоимость кредитного продукта зависит также от того, какими платежами возвращается долг – дифференцированными или аннуитетными.

Если же главная цель рефинансирования – это изменение срока выплаты денежного займа, то тогда тем более стоит подумать о целесообразности такой процедуры.

Перекредитование ипотечного кредита требует немало времени на сбор и обработку различных документов. К тому же все дополнительные расходы, например оценку временного залога, заемщик оплачивает самостоятельно.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал: Финансы — кредиты

Источник: https://kredit-blog.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki.html

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке, где брал ипотеку?

Рефинансировать ипотеку  в своем  же банке — это задание не такое простое и популярное на отечественном рынке, хотя и возможное. И здесь имеют право на доказательство своей правоты как банки, не желающие перекредитовывать своих заемщиков, так и клиенты, желающие получить более выгодные условия кредитования.

Почему правы банки:

• Если все клиенты каждый раз будут переоформлять свои займы на более выгодные, то такой процесс может стать бесконечным и принести много убытков для самих финансовых учреждений;
• Условия кредитования всегда зависели от уровня экономического благосостояния мирового рынка, а также самой страны. Именно поэтому такие условия быстро изменчивы: если сегодня предложить всем без исключения более выгодные условия, чем вчера, то завтра уже они могут кардинально измениться в сторону ухудшения;
• Клиент знал, на что он идет, подписывая кредитный договор, поэтому должен возвращать свои обязательства в той мере, в которой они определены, то есть без понижения процентной ставки и продления сроков кредитования.

С другой стороны, ипотека — это очень долгосрочный кредит, который предполагает срок кредитования на 25 – 30 лет. За этот период условия займа могут кардинально измениться как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения.

И если банки в договоре устанавливают плавающие процентные ставки, которые могут расти в зависимости от курса валюты и других условий, то сам заемщик никак не защищен от таких изменений. И даже в случае очень благоприятных условий на финансовом рынке он имеет малую возможность улучшить показатели своего кредитования.

А это не вполне справедливо, особенно если у заемщика есть объективные причины ухудшения материального состояния.

По этим причинам некоторые банки все-таки идут на уступки своим постоянным клиентам и предлагают в некоторых случаях улучшить кредитные условия.

Рефинансирование в своем банке: чего необходимо достичь

Следует понимать, что рефинансирование должно проводиться только в том случае, если оно выгодно для заемщика. Поскольку именно он является инициатором таких действий. Для этого необходимо оценить результативность таких действий.

Эффективность рефинансирования может выражаться в следующем:

1. Понижение процентной ставки по кредиту. Это наиболее популярный способ, который используется во время такой процедуры. Связано это с тем, что в течение нескольких лет ставка по кредитам может уменьшаться в 0,5 – 2 раза, а, следовательно, банк имеет возможность уменьшить этот показатель для своих клиентов. Например, в России за последние три года ставка по ипотеке уменьшилась с 14% до 9%, и на 2018 прогнозируют дальнейшее уменьшение данного показателя;
2. Уменьшение ежемесячного платежа по кредиту. Главное понимать, что уменьшение ежемесячного платежа должно происходить не только за счет увеличения срока кредитования, но и за счет уменьшения ставки, комиссий и т.д. Если клиенту необходимо просто изменить срок кредитования без изменения условий, то тогда ему необходимо не рефинансировать займ, а просто пролонгировать или реструктуризировать;
3. Уменьшение обшей стоимости ипотеки. Клиент по результатам сделки должен уменьшить размер процентов, которые он должен уплатить, размер комиссий за выдачу, обслуживание и т.д. Если такого результата не ожидается, то целесообразность дальнейших действий под вопросом.

Причины рефинансирования

​Следует отметить, что рефинансировать ипотечный кредит заемщик в своем банке может, имея уважительные причины, или нет. От этого зависит и дальнейшие действия.

Например, если банк работает в сегменте внутреннего рефинансирования, то для него не важны личные обстоятельства заемщика, он проводит рефинансирование по общим правилам,установленным в банке.

Здесь очень важно не только ознакомиться с действующими условиями кредитования, но и внимательно изучить условия своего договора. Банк может умалчивать о том, что по действующему договору за досрочное погашение займа предусматривается комиссия или пеня.

В таком случае выгодность процедуры может быть равна 0. Если же досрочная уплата допускается без каких-либо санкций, то тогда смело можно прибегать к процедуре.

Если банк не работает в сегменте внутреннего рефинансирования, но работает в сегменте внешнего, то тогда можно попытаться договориться с ним при наличии объективных причин.

Причинами может стать увольнение с работы, смерть одного из членов семьи, являющегося добытчиком в семье, ухудшение здоровья и т.д.

В таком случае в банк представляются документы, подтверждающие такие причины, и заявление с просьбой рефинансировать конкретный ипотечный займ.

И не стоит думать, что финансовые компании не идут на встречи. Сейчас очень выгодный период, как для них, так и для самих клиентов. Поэтому благоприятнее периода для рефинансирования не найти. Главное — доказать необходимость его применения.

Процедура рефинансирования. Необходимые документы

Сразу необходимо заметить: никто деньги на руки не выдает. Фактически схема выглядит следующим образом: оформляется новая ипотека на имя заемщика, которая и перечисляется в пользу погашения старого кредита. Взаимозачет задолженности проводит сам банк. Клиенту никаких действий осуществлять не нужно. С его стороны необходимо только заключить новый кредитный договор.

По поводу необходимых документов, то здесь все зависит от политики банка. По факту, у него есть весь пакет необходимых документов от заемщика, но  ему необходимо формировать новое кредитное дело. Поэтому, какие документы попросят еще раз, достоверно сказать нельзя. Но почти на 100% понадобятся следующие:

1. Паспорт;
2. Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, водительское удостоверение и т.д.;
3. Справки, подтверждающие занятость и официальный уровень дохода: копии трудовой книжки, справки от работодателя, справка 2-НДФЛ и т.д.;
4. Документы на залоговое имущество (могут не понадобиться).

Не нужны в таком случае копии кредитного договора, поскольку они есть в банке. Также могут не понадобиться и копии договора страхования, как самого залогового имущества, так и добровольного страхования заемщика.

Таким образом, не стоит думать, что добиться рефинансирования в своем банке невозможно. Необходимо пробовать и добиваться более выгодных условий, особенно, если ипотека была оформлена до 2016 года, когда условия были менее выгодными.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-refinansirovat-ipoteku-v-tom-zhe-banke

Можно ли рефинансировать ипотеку: в другом банке под меньший процент, когда возможно изменить условия ранее взятого кредита на жилье

Главная / Рефинансирование / В каких случаях и можно ли рефинансировать ипотеку?

Возможность перекредитования зависит от многих условий: состояние экономики, банковской системы, кредитоспособность клиента, политика конкретной финансовой организации, в которую обращается заемщик. Учет всех этих факторов, их правовая и финансовая оценка дает ответ на вопрос о возможности и целесообразности проведения рефинансирования.

Информация по закону

Поменять условия ипотечного кредита можно реструктуризацией и перекредитованием. Нередко последний способ относят к очередному методу реструктуризации, но это не корректно. Между ними есть две принципиальные разницы, а именно:

1. Рефинансирование всегда сопровождается заключением нового кредитного договора, другой способ изменения условий займа может ограничиться внесением дополнений к действующему соглашению.
2. Перекредитование проводит как тот банк, в котором первоначально оформлена ипотека, так и другой, готовый выполнить обязательства нового клиента перед его текущим кредитором. Но только последний может провести реструктуризацию.

Механизм рефинансирования заключается в том, что финансовое учреждение выполняет прежние обязательства заемщика, заключая с ним новое кредитное соглашение. Используется, как правило, чтобы улучшить финансовое положение плательщика.

На вопрос о том, можно ли рефинансировать ипотеку, наглядно отвечает статистика. Например, уже в 3 квартале 2017 года было перекредитовано около 35 тысяч ипотечных договоров. Это составило 15% от всех заключенных в этот период кредитных соглашений на покупку жилой недвижимости.

Такую ситуацию спровоцировал экономический рост в стране и резкое снижение процентной ставки по займам на недвижимость. С 2015 по 2018 год она упала с 15-18% до 8-11%. Кроме того, новый закон, а точнее, Постановление правительства от 30.12.17 №1711, предложило гражданам ипотеку под 6%. Для этого необходимо соответствовать двум условиям:

1. Наличие в семье двух и более детей.
2. Их рождение должно приходиться на период 2018-2022 годов.

Если эти условия соблюдаются, можно не только оформить ипотеку, но и рефинансировать ранее взятый заем на недвижимость под эту процентную ставку. Разницу между указанными 6% и установленными банковскими процентами компенсируется за счет государственного бюджета.

Перекредитование в другом банке: возможно ли?

Итак, ответ на вопрос о том, можно ли рефинансировать ипотеку, положителен. От кредитополучателя требуется:

1. Выбрать подходящую ему программу и банк, рассчитать выгоду.
2. Уточнить пакет документов, который необходимо подать вместе с заявкой, собрать его.
3. Заполнить обращение, подать его в банк.
4. После одобрения явиться в финансовую организацию вместе с созаемщиком (если семья полная), подписать договор.

По итогу подписания соглашения следует подать заявку текущему кредитору о досрочном погашении займа. Деньги на счет поступят в течение нескольких банковских дней (до 3-х).

Далее, необходимо потребовать справку о полном погашении ипотеки, которая передается новому кредитору.

Рекомендуется сразу получать несколько экземпляров этого документа, чтобы один оригинал оставался у плательщика.

Узнаем о том, как сделать рефинансирование ипотеки, прочитав данную статью.

Кроме справки, нужно получить и закладную, после чего через многофункциональный центр (МФЦ) снимается обременение на квартиру (или дом), выполняется в течение 5 дней. В МФЦ нужно явиться вместе с сотрудником банка, который предоставляет рефинансирование.

С собой обязательно иметь оригинал соглашения о перекредитовании, которое является основанием для наложения нового обременения на ипотечное жилье. Дальнейшую процедуру проводит сотрудник банка.

Итог – очередной ежемесячный платеж осуществляется по новой процентной ставке.

Ситуации, когда выгодно это делать

Но перед тем как непосредственно решать вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку, и начинать сбор документов, необходимо провести расчет. Он нужен, чтобы понять, выгодно ли проводить рефинансирование по предложенным условиям. Более низкая процентная ставка не всегда приводит к уменьшению платежа, как это не парадоксально.

Простой пример – ипотека оформлена на сумму в 3 млн р. сроком на 15 лет под 15% годовых. Заемщик выплачивает кредит по дифференцированному графику платежей, размер которых регулярно уменьшается с 54 886…16 872 р. В результате стоимость займа 3 393 794 р. – именно эту сумму переплатит клиент банка.

Через два или три года заемщик может перекредитоваться под 12%, но только под аннуитетный график. В результате:

1. Фиксированный платеж составит 36 т.р.
2. Стоимость ипотеки – 3, 481 млн р.

То есть, процент существенно уменьшился, сроки остались те же, а стоимость кредита возросла на 88 т.р. Кроме того, нужно рассчитывать на необходимые затраты, которые потребуются для оформления документов и подачи заявки в банк. Ее рассмотрение проходит не бесплатно.

Но, как указано выше, ажиотаж вокруг рефинансирования в 2017 году был вызван существенным снижением процентных ставок. Заемщики получили возможность перекредитоваться под 9-11%. А с учетом того, что изначально банк настаивает именно на аннуитете, выгоды очевидны.

Учитываем особенности

Есть и некоторые недостатки или особенности рефинансирования, которые нужно учитывать. Так, в соответствии с положениями п.2 ст.43 Закона об ипотеке, кредитор может запретить последующее кредитование, внести необходимый пункт в договор.

Последствия – использовать приобретенную в ипотеку квартиру в качестве залога станет невозможно. А это резко снижает шансы на перекредитование. Новый банк удовлетворит заявку на рефинансирование, если ему будет предложена под залог другое ликвидное имущество.

Другая особенность, которую нужно взять во внимание – отсутствие налоговых вычетов. Налоговый Кодекс предусматривает их в размере понесенных расходов на выполнение обязательств по ипотеке (п.1. ст.220).

Для юридических лиц, которые являются выгодными заемщиками, есть риск того, что кредитор намеренно будет мешать ему перекредитоваться.

Методы разные, например, внесение неправдивой информации о недобросовестности в бюро кредитных историй, сообщение ее по линии сотрудников служб безопасности финансовых учреждений.

Поэтому от организаций требуется осторожность и предварительная подготовка, а именно:

1. Заранее обратиться с просьбой о реструктуризации.
2. Описать тяжелое финансовое положение юрлица, обременительность текущего кредита.

Такие подготовительные действия помогут вызвать желание кредитора избавиться от проблемного должника. Аналогичные действия может предпринять и частное лицо, если условиями договора запрещено использование залога для последующего кредитования на основе п.2 ст.43 Закона об ипотеке.

Ранее рефинансированный ипотечный кредит

Еще одна особенность – банк отказывает в перекредитовании на ранее рефинансированный ипотечный кредит. Это в полной мере касается и тех случаев, в которых заем на жилье ранее был реструктурирован.

Под меньший процент

Перекредитоваться под меньший процент можно с помощью существующих государственных программ предоставления ипотеки. Одна из них приведена выше, допускает рефинансирование под 6%.

Другие программы менее выгодны, рассчитаны на определенные группы населения – врачи, молодые семьи, пенсионеры, учителя, военные и т.п.

Условия и возможности рефинансирования необходимо уточнять индивидуально в каждом случае.

Источник: https://info-kreditny.ru/mozhno-li-refinansirovat-ipoteku.html

Подробная инструкция: как рефинансировать ипотеку в своём или другом банке?

Рефинансирование – отличный способ уменьшить кредитные платежи и размер итоговой переплаты по ипотеке. Процедура перекредитования занимает обычно 1-2 недели.

В течение этого срока оценивается кредитоспособность заемщика, закрывается старый кредит и открывается новый – на ту же сумму, но на более лояльных условиях.

Рассмотрим, можно ли сделать рефинансирование ипотечного кредита в том же или в другом банке, как подать заявку и оформить необходимые документы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что это значит?

Рефинансирование – это процедура закрытия ипотечной задолженности другим банком. Взамен открывается новый кредитный счет по более низкой процентной ставке. За счет разницы между ставками заемщик экономит на кредитных платежах и уменьшает итоговую переплату.

Например, если уменьшить ставку по ипотеке на 5 процентных пунктов, то при сумме задолженности в 1 млн. рублей на срок 10 лет можно сэкономить до 3 тыс. рублей в месяц и 36 тыс. рублей в год. Размер итоговой переплаты в итоге уменьшится более чем на 350 тыс. рублей.

Рефинансировать задолженность можно и в своем банке, если банк согласится поменять условия кредитования, например, увеличить сроки кредитования, снизить ставку, изменить валюту кредита. В этом случае переоформление договора ипотеки не требуется, поскольку залог остается у того же залогодержателя.

Можно ли рефинансировать ипотечный кредит?

В основном рефинансируются кредиты, оформленные в других банках.

Это возможно в том случае, когда у заемщика нет просроченной задолженности на момент подачи анкеты-заявления, а остаток задолженности составляет не менее 0,3 -1 млн. рублей.

Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита в России 2,45-2,52 млн. рублей, то условия рефинансирования позволяют перекредитовать по более низкой ставке значительную часть задолженности.

Рефинансирование в этом же банке, где был взят кредит, фактически представляет собой реструктуризацию задолженности.

Как получить рефинансирование? Оно проводится по заявлению заемщика в том случае, если тот не справляется с кредитом либо хочет уменьшить ставку по кредиту по другим причинам.

Но, если говорить честно, то банки весьма неохотно снижают ставки. В основном они предпочитают переманивать хороших заемщиков у своих конкурентов – других банков.

Важно! Банки не рефинансируют кредиты, которые уже рефинансировались, а также не практикуют частичное погашение задолженности по займам других банков.

Рефинансирование предлагает довольно много банков. Рост объема рефинансируемой задолженности в 2017-2018 годах уже спровоцировал ипотечный бум на рынке недвижимости. Средние ставки по перекредитованию находятся пока на уровне от 9,9 до 14,5% годовых в рублях. Банки, которые рефинансируют ипотеку других банков:

• Уралсиб;
• ВТБ;
• Сбербанк;
• Райффайзенбанк;
• Промсвязьбанк;
• Открытие;
• Возрождение;
• Газпромбанк;
• ЮниКредитбанк;
• Примсоцбанк;
• Россельхозбанк и другие банки.

Фактически услуги рефинансирования предоставляют все лидеры ипотечного рынка. Разница только в ставках и требованиях к заемщику.

Но вот найти банки, которые декларировали внутреннее рефинансирование, как отдельную программу, нам не удалось. Формально все ипотечные кредиторы (в том числе и выше перечисленные) готовы рассмотреть заявление своего заемщика о снижении ставки по ипотеке. Но на практике удовлетворяют такие просьбы лишь единицам (например, особо важным клиентам, а также проблемным заемщикам).

С 2018 года появилась возможность рефинансировать ипотеку молодых семей с детьми в рамках программы государственной поддержки по ставке в 6% годовых в первые три года (а при рождении новых детей в первые 8 лет).

Благодаря этой программе количество банков, которые будут предлагать рефинансирование должно увеличиться еще больше.

Как проходит процедура в своем банковском учреждении?

Рассмотрим, как всё же можно рефинансировать ипотеку в том же банке, где вы ее брали. Если заемщик хочет уменьшить ставку в своем же банке, то он может написать заявление.

Для этого необходимо обратиться в то же отделение, где оформлялась ипотека.

Банк изучит кредитную историю своего клиента и если сочтет нужным, то понизит ставку или согласится на другие изменения условий кредитования.

В случае одобрения заявки потребуется:

• свежая справка о доходах по форме банка или 2-НДФЛ либо выписка с зарплатного счета (если клиент получает зарплату в том же банке);
• копия трудовой книжки.

Большая часть информации о заемщике и залоговой недвижимости уже есть в банке, поэтому не нужно будет переоценивать залог или менять страховщика. Банк и заемщик просто подпишут изменения к кредитному договору, предусмотрев новые условия: снижение кредитной ставки, а если это необходимо – более длительные сроки кредитования.

Как рефинансировать в другом банковском учреждении?

Для рефинансирования кредита стороннего банка нужно пройти более сложную процедуру. Вот как в этом случае можно перекредитовать ипотечный кредит под меньший процент:

• Во-первых, необходимо, чтобы другой банк одобрил анкету-заявку на рефинансирование. Добиться этого не так уж и просто, ведь новый кредитор будет оценивать заемщика со всей строгостью.
• Во-вторых, чтобы перекредитоваться в другом банке, придется собрать внушительный пакет документов, без которых сделка с банком может просто не состояться.

Пошаговая инструкция, как провести перекредитование, следующая. Необходимо:

1. Выбрать банк для рефинансирования и получить его одобрение на поданную заявку.
2. Подписать договор рефинансирования с банком.
3. Дождаться погашения ипотечного кредита и снять обременение с недвижимости.
4. Подписать договор ипотеки и зарегистрировать его в Росреестре.
5. Оплачивать новый кредит по новой ставке.

Заемщики других банков подают расширенный пакет документов, который кардинально отличается от комплекта для клиентов этого же кредитора.

Нужно будет предоставить не только справку о доходах, выписку из трудовой книжки, но и копию паспорта, справку о задолженности по рефинансируемому кредиту, копию кредитного договора. Обязательна и анкета, которая заполняется с указанием размера расходов и доходов будущего заемщика.

Как подать документы на залог после получения одобрения?

После предварительного одобрения заявки внешнего заемщика нужно потребуются документы по залоговой недвижимости. Это необходимо, чтобы новый кредитор смог оценить залог и убедиться в том, что рыночная стоимость недвижимости не превышает размера задолженности.

От заемщика потребуется:

• выписка из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.);
• ДДУ или договор о переуступке прав требований (если покупается жилье на первичном рынке);
• выписка из домовой книги;
• согласие супруга (и) на ипотеку;
• акт оценки недвижимости.

Банки выдвигают определенные требования к залоговому имуществу. Например, квартира или дом должны обязательно иметь отдельную кухню и санузел. Недвижимость должна находиться в здании с процентом износа не более 50-70%, не относящемся к аварийному фонду. Важно и месторасположение объекта – не более 50 км от города и в районе работы отделения банка.

О том, как проходит рефинансирование ипотеки по двум документам, читайте здесь.

Порядок действий по перерегистрации залога

Договор ипотеки заключается в письменной форме без нотариального заверения. После того как будет осуществлена его государственная регистрация, у нового кредитора возникает право требования обращения взыскания на заложенную квартиру, если заемщик вдруг не справится с оплатой кредита.

Вот как это происходит:

1. Заемщик подписывает договор ипотеки с новым кредитором.
2. Снимается обременение и одновременно накладывается новое – в пользу нового банка.
3. Заемщик приносит в банк договор ипотеки с отметкой регистратора.

Регистрация ипотеки, или залога, осуществляется Росреестром путем внесения соответствующей записи об обременении объекта недвижимости в ЕГРН.

Для регистрации требуется только паспорт, заявление банка и заемщика, договор ипотеки, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора, а также квитанция об оплате госпошлины.

При перекредитовании физических и юридических лиц предусмотрены разные условия. Будет нужен другой список документов, изменится лимит кредитования и минимальные суммы кредита, могут отличаться и максимальные сроки выплаты задолженности (для компаний они более короткие, чем для обычных граждан).

Отличия требований к заемщику в банке, где была взята ипотека:

• для физлиц нужна справка о доходах, а для юрлиц – налоговая отчетность;
• выдвигаются другие требования к платежеспособности клиента (для юрлиц важно отсутствие убытков, а для граждан – наличие стабильных доходов от основного места работы);
• требуемый трудовой стаж физлица один год, а для компании важен опыт безубыточной деятельности в течение нескольких лет.

Сама же процедура перекредитования отличается мало. Для заемщиков физических и юридических лиц обязательно заполнение заявления, а также предоставление нужного пакета документов. В случае одобрения заявки будут изменены условия кредитования в том же банке, но для этого нужны веские причины (например, проблемы с оплатой кредита и пр.).

Отличия при рефинансировании ипотеки другого банка:

• Для юрлиц потребуются:
  1. документы, подтверждающие полномочия руководителя;
  2. нотариальные копии устава;
  3. свидетельства о регистрации;
  4. свидетельства о постановке на налоговый учет;
• Для физлиц достаточно справки о доходах.
• Госпошлина за регистрацию ипотеки: для физических лиц – 2 тыс. руб., для юрлиц — 22 тыс. руб.

Остальные условия рефинансирования те же: заемщик (физическое или юридическое лицо) оставляет заявку и комплект документов, если банк готов принять его в качестве клиента, то подписывается договор рефинансирования, ипотеки и происходит закрытие старой задолженности и открытие нового кредита по более низкой ставке.

Возможно ли уменьшить сроки?

Рефинансируя кредит, заемщик может как уменьшить срок кредитования, так и увеличить его.

Увеличение срока может существенно повлиять на размер кредитных платежей, а уменьшение – сократить размер итоговой переплаты. Еще на этапе заполнения анкеты-заявки нужно указать ожидаемый срок кредитования, валюту займа и размер ставки. Если банк не будет возражать, то заемщик получит одобрение ожидаемых условий перекредитования.

Допустимо ли увеличение общей суммы?

Дополнительные средства можно потратить, например, на ремонт или другое улучшение жилищных условий. Однако такую услугу предлагают не все кредиторы. Стоит заранее уточнить: предоставляется дополнительный кредит в рамках рефинансирования или нет.

Какие расходы несет заемщик?

Если ипотека рефинансируется в своем же банке, то у заемщика нет никаких расходов. Ему не нужно менять залогодержателя, а также платить госпошлину за регистрацию обременение, нотариальное заверение документов. Если же рефинансирование происходит с кредитом другого банка, то предстоят расходы на снятие и регистрацию обременения, а также возможную смену страховщика.

За удаление записи в реестре нужно заплатить от 300 до 750 рублей, а за регистрацию – 2000 рублей. Потребуется нотариально заверенное согласие супруга (и) на сделку (от 500 рублей). Еще одна статья расходов – оценка квартиры или дома независимым оценщиком. Акт оценки обойдется минимум в 2-5 тыс. рублей.

Отказ в рефинансировании происходит в том случае, когда банк не заинтересован в привлечении заемщика или не видит смысла в перекредитовании своего же клиента.

Обычно это происходит в том случае, когда у заемщика плохая кредитная история: были просрочки платежей, реструктуризация кредита. Отказ возможен также в случае, если у предпринимателя начались убытки в бизнесе либо уменьшился размер ежемесячных доходов.

Подробнее о том, кто имеет право на рефинансирование и когда возможен отказ, читайте в нашей статье.

Как правильно сделать перекредитование?

Если удалось выгадать хотя бы 10-20%, то хлопоты со сбором документов и прохождение через процедуру рефинансирования все же имеет смысл. Желательно обращать внимание и на детали. Например, увеличатся ли штрафы в случае просрочки, появятся ли дополнительные санкции, вырастут ли страховые платежи.

Подводные камни процедуры – не только небольшая выгода от перекредитования, но и дополнительные расходы. Правда, если разница между ставками велика, а кредит довольно крупный, то все эти расходы покроются с лихвой.

Еще один нюанс, о котором часто забывают: рефинансируя кредит, заемщик теряет возможность сделать это по еще более низкой ставке.

Дело в том, что банки обычно отказывают заемщикам, которые уже рефинансировали свою задолженность (о повторном рефинансировании ипотеки читайте тут).

Рефинансирование — это реальная возможность уменьшить размер выплат по кредиту.

Однако банки в основном рефинансируют кредиты внешних заемщиков, а вот на снижение ставки внутренним клиентам идут крайне неохотно.

Видео по теме

Предлагаем посмотреть видео о рефинансировании ипотеки:

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/refinansirovanie/protsedura-v-svoem-i-drugom-banke.html

Рефинансирование ипотеки: особенности, этапы процесса и цифры

Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.

Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.

Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?

Варианты рефинансирования

Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов.

Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.

В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге  ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.

Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются.

Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций.

На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования.

У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?

Это у крупнейших банков страны:

• Сбербанк;
• ВТБ24;
• ВТБ Банк Москвы;
• Россельхозбанк;
• Газпромбанк;
• Райффайзенбанк.

Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.

Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.

Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности.

В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.

Трудности рефинансирования

Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?

Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:

1. Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
2. Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
3. Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
4. Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
5. Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
6. У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
7. Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
8. Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.

Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.

Рефинансирование ипотеки — как это происходит

Несмотря на все трудности,  выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.

Рефинансирование ипотеки: порядок шагов

При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.

Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена  с закладной (некоторые банки обходятся без нее).

Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.

Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.

Сам процесс перекредитования выглядит так: уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.

Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым.

Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным.

Обычно на все это дается несколько месяцев.

Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить

Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.

Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:

Банк	Ставка	Платеж, руб.	Переплата, руб.
Райффайзен	12%	71 735	8 608 257
Юникредит	13%	74 655	8 958 644
Бинбанк	13%	74 655	8 958 644
Газпромбанк	13%	74 655	8 958 644
Дельта кредит	13,25%	75 394	9 047 335
РосЕвроБанк	13,25%	75 394	9 047 335
Абсолют Банк	13,5	76 137	9 136 457
АК Барс Банк	16%	83 757	10 050 787

Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.

• Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
• Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
• В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).

Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

Источник: https://pravila-deneg.ru/ipoteka/refinansirovanie-ipoteki